万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将(jiāng)中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北(běi)京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子(zi)抵押出(chū)去，现(xiàn)在还(hái)没(méi)资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让(ràng)这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过(guò)户(hù)手续的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了(le)购房人(rén)的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其(qí)房屋(wū)交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申(shēn)请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托(tuō)有(yǒu)限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万(wàn)的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之(zhī)路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国(guó)安(ān)的(de)估值一直没(méi)变，那么(me)中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(g卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些āi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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