文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者(zhě)的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从(cóng)大开发(fā)时(shí)代步入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房(fáng)后并(bìng)非像中国一样(yàng)在(zài)支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制度(dù)有一定(dìng)历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后(hòu)来形(xíng)成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动(dòng)了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提(tí)升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师(shī)行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低(dī)、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适用于当时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持(chí)国内房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改(gǎi)货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅速出台相关(guān)的(de)信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内(nèi)地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预(yù)告(gào)登(dēng)记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程(chéng)进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发(fā)展起到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了(le)中国内地(dì)房地产行业(yè)的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业(yè)链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟(shú)，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和(hé)开(kāi)发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的(de)预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等(děng)城市则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报(bào)价计算(suàn)重点资(zī)金。而(ér)事实(shí)是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款由第(dì)三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零(líng)首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任(rèn)何原(yuán)因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零(líng)首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房(fáng)产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必(bì)须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多(duō)不(bù)超20％的定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者(zhě)的订金(jīn)与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存(cún)入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛(xíng)势复杂(zá)性和(hé)人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司(sī)介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于(yú)开(kāi)发(fā)商、银(yín)行(xíng)的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发(fā)商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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