OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉升，全(quán)天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东(dōng)新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级(jí)市(shì)场价格开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的项目(mù)又遭遇(yù)突发(fā)事件，因电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗(yīn)此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一位(wèi)业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出(chū)于风险规避(bì)的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内(nèi)资(zī)金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前随(suí)着二(èr)级市(shì)场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会(huì)受到基本面(miàn)、情绪面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价(jià)格(gé)是不(bù)是已经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品(pǐn)具备一(yī)定的投资(zī)价值，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执行(xíng)董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现金流(liú)没(méi)有造成大的(de)影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就回调不(bù)少了，这(zhè)就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布(bù)公告(gào)，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入(rù)基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的(de)张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率下降事(shì)项，一(yī)度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗心得(dé)到了一定(dìng)提振，二级(jí)市(shì)场价格表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队(duì)表示了对张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的储(chǔ)电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市(shì)场各方的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人坦言(yán)，事发突然确(què)实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一(yī)时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍说，目前储备租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的(de)态度，我们肯定要全(quán)力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去(qù)化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)一(yī)季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责(zé)人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳定，租户的(de)调租和换(huàn)租都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租(zū)户(hù)退(tuì)租正好发(fā)生在(zài)市场(chǎng)活(huó)跃度的短期(qī)低(dī)点(diǎn)，目(mù)前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在给租(zū)户的(de)分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也(yě)有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度(dù)高(gāo)一(yī)些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)单层以一(yī)千平的面积(jī)为(wèi)主，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区(qū)域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在资源共(gòng)享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的(de)定位和(hé)展望，相关(guān)负责人表示，张江集(jí)团和张江(jiāng)高科目(mù)前在管资产约(yuē)五百(bǎi)万(wàn)方，还有一(yī)些其他在(zài)开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区(qū)产业空(kōng)间(jiān)资产上(shàng)市平台目标的(de)坚实后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)表示，“这次(cì)扩募(mù)是我(wǒ)们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下(xià)我们(men)可(kě)能面临了一些突发(fā)情(qíng)况需要解决，但是这和我们(men)在张江科学城这(zhè)三十年(nián)建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一(yī)切可能化解当前(qián)突(tū)发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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