5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地(dì)产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级(jí)市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了(le)更大的变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还(hái)是(shì)人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的(de)需求或将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此过(guò)程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公(gōng)司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续第三(sān)个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地(dì)供给较多(duō)（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数(shù)房企受限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的(de)融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也(yě)是更(gèng)有优势(shì)的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地(dì)拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京(jīng浙k是浙江哪个城市的)、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场的(de)短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的(de浙k是浙江哪个城市的)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也(yě)意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个(浙k是浙江哪个城市的gè)行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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