5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的(de)机构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对(duì)房(12岁小女孩拔萝卜怎么拔，拔萝卜又叫又疼的过程fáng)地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重(zhòng)仓第312岁小女孩拔萝卜怎么拔，拔萝卜又叫又疼的过程3位。排名(míng)第二的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了(le)更大(dà)的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居(jū)民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均(jūn)住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地(dì)产(chǎn)的(de)高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到(dào)供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机(jī)会(huì)，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日(rì)收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的(de)主要(yào)产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基(jī)金(jīn)、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季度十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交(jiāo)出(chū)的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的(de)机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全(quán)球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以上，目(mù)前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和(hé)良好的不(bù)动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司(sī)也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多(duō)担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对(duì)于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿(ná)地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多(duō)数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游产业(yè)链的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 12岁小女孩拔萝卜怎么拔，拔萝卜又叫又疼的过程