文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可(kě)以进(jìn)行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从大(dà)开发(fā)时(shí)代步入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完(wán)首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商(shāng)工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一(yī)家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售制、实施(shī)现房(fáng)销售(shòu)是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形(xíng)成的(de)专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租(zū)是地(dì)产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资(zī)金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的(de)市(shì)民(mín)数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资(zī)金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时(shí)中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后(hòu)续(xù)需自身推(tuī)动项(xiàng)目(mù)完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业(yè)化的(de)进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用于(yú)当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革，加(jiā)快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住(zhù)房(fáng)新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(m魔芋为什么没有热量，魔芋粉丝千万别吃多了ù)的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了(le)房(fáng)地产市(shì)场的(de)发展(z魔芋为什么没有热量，魔芋粉丝千万别吃多了hǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预(yù)售制的初(chū)衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快(kuài)城(chéng)镇住房(fáng)建设。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的(de)行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需(xū)要(yào)一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大(dà)的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金(jīn)或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期(qī)支付(fù)房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节(jié)点可分为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各(gè)个(gè)环节(jié)，各环(huán)节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还(hái)定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战(zhàn)结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订，目前是(shì)唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的部分(fēn)，法(fǎ)律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或(huò)指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房魔芋为什么没有热量，魔芋粉丝千万别吃多了者(zhě)的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地(dì)产到(dào)了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶(jiē)段(duàn)，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在(zài)保修期(qī)结束(shù)后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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