导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎(hū)意味着(zhe)户(hù)户有房(fáng)，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的(de)住(zhù)宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子(zi)”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足(zú)，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分(fēn)化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给(gěi)过(guò)剩，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或是(shì)仍然(rán)存在不(bù)足(zú)？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻发(fā)布会(huì)上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付(fù)使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样　　流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的(de)中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但(中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样dàn)高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一(yī)套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很(hěn)大(dà)的(de)不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大(dà)都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断(duàn)下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流(liú)入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随着经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么(me)未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值(zhí)可能偏低(dī)，其增(zēng)速(sù)可能(néng)超预(yù)期。

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