5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的(de)房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对(du一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不ì)房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市(shì)值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万(wàn)科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后一(yī)环(huán)，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的(de)逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的上海公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快(kuài)上行(xíng)的(de)房价(jià)，因而行业(yè)高增(zēng)的(de)时(shí)代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但(dàn)不(bù)代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房地(dì)产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最(zuì)高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不断(duàn)下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的(de)大(dà)好机(jī)会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的(de)不(bù)动产资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业的(de)资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出(chū)清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来(lái)说估(gū)值(zhí)的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力(lì)强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这(zhè)一思路的(de)话，或(huò)许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海(hǎi)在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去(qù)等待它的(de)基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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