饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信(xìn)息等(děng)问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部(bù)门从(cóng)加(jiā)强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务收费(fèi)、严格(gé)实行明码标价等十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二(èr)线城(chéng)市(shì)二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依赖中介居(jū)间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商(shāng)过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心首席(xí)研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对(duì)居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二(èr)手房交易成(ch科长相当于什么级别？éng)本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民造(zào)成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服(fú)务在内的相关(guān)市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历来对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业关注最(zuì)多的一(yī)个话题，便(biàn)是(shì)房地产经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及(jí)中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过(guò)程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率(lǜ)计算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两部门(mén)在(zài)此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原则实行分(fēn)档(dàng)定价(jià)。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最(zuì)早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条规(guī)定：房(fáng)屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格(gé)总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的规(guī)定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度(dù)最高(gāo)不(bù)得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北京二(èr)手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构(gòu)自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在(zài)实际收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监管部门当前并(bìng)未(wèi)明确(què)具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务(wù)过程中对收费标准进行明(míng)码(mǎ)标价即可。而房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)机(jī)构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计算出合适(shì)的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)应当在经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务(wù)项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)提供的基本(běn)服务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分别明(míng)确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应(yīng)当向交(jiāo)易当事人出(chū)具(jù)收(shōu)费清(qīng)单，列(liè)明收费标(biāo)准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水(shuǐ)平(píng)的(de)房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)部门(mén)将会(huì)同市场监管等部门(mén)采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格(gé)和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳(nà)入国家(jiā)企业信科长相当于什么级别？用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦(lún)称，住建部(bù)发文(wén)鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为(wèi)例(lì)，深圳(zhèn)市(shì)场(chǎng)豪(háo)宅和(hé)普宅本来收费就不(bù)同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只(zhǐ)是纲(gāng)领性(xìng科长相当于什么级别？)文件而非规定(dìng)，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于(yú)行(xíng)业健康发展。同时，由(yóu)于二(èr)手(shǒu)房(fáng)很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税(shuì)费等都可(kě)能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专业性(xìng)提出(chū)更(gèng)高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城(chéng)市的二手房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处于弱势(shì)地(dì)位，从而会出(chū)现中介费及(jí)税费均由购房(fáng)者来(lái)承担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意承(chéng)担(dān)中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能(néng)会利用其支配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也(yě)有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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