导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如(rú)商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流(liú)动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有四(sì)大(dà)新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测(cè)算出(chū)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医院等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可(kě)以直(zhí)接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利(lì)用(yòng)既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实(shí)际(jì)变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而我们(men)估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着(zhe)中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不(bù)应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流(liú)动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的(de)流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质使用(yòng)的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)低(dī)于15平方米的(de)家庭(tíng)界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模(mó)的(de)缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口(kǒu)迁移(yí)势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差(chà)、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差(chà)异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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