万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到(dào)舆论(lùn)关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信达为了(le)收(shōu)回(huí)钱款不得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵押的(de)75套万柳(liǔ)书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势(shì)都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处(chù)置(zhì)的(de)是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本(běn)都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民(mín)事(shì)执(zhí)行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出(chū)执(zhí)行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要(yào)求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权(quán)利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确了(le)购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的(de)，人(rén)民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任公(gōng)司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却(què)在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名(míng)房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了(le)北(běi)京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的价格(gé)，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背(bèi)后(hòu)，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而(ér)追根溯(sù)源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如(rú)果北(běi)王宝强身价多少亿，马蓉分了王宝强多少家产height: 24px;'>王宝强身价多少亿，马蓉分了王宝强多少家产京国安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安(ān)的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得(dé)到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续(xù)没(méi)有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)高达(dá)11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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