近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在(zài)经营权(quán)到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比(bǐ)例(lì)在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期(qī)分(fēn)红收(shōu)益，以及(jí)基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及(jí)市场(chǎng)因素(sù)的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期(qī)则更(gèng)有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息(xī)披露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形(xíng)式分配(pèi)给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的(de)影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资(zī)收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价(jià)格的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化(huà)的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市场扰(rǎo)动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话分红(hóng)及(jí)资产(chǎn)增值的(de)收益，而持(chí)有特许经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资(zī)产的(de)分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动(dòng)的，对特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属(shǔ)性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可(kě)供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的(de)土(tǔ)地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设(shè)反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于(yú)企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相对股债(zhài)市(shì)场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要(yào)来自底层资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人(rén)也称。

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