万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了(le)共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为(wèi)了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时(shí)候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想象的(de)那(nà)么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没(mé五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩i)想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北(běi)京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民(mín)币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达(dá)北(běi)分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本没有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫(hè)集团的(de)高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么(me)，中(zhōng)国信达(dá)转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执(zhí)行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续(xù)的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或(huò)办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价(jià)款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终(zhōng)结(jié)前已(yǐ)实际支付(fù)剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股(gǔ)东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模(mó)，也没有很高的(de)国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京(jīng)当年(nián)的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路(lù)并(bìng)不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也(yě)被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿(yì)，北(běi)京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成(chéng)为被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其(q五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩í)身？

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