饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局(jú)联合发布了关于(yú)规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用(yòng)房源客(kè)源优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事(shì)人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部(bù)门从加(jiā)强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费、严格(gé)实(shí)行明(míng)码标价等(děng)十方面，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易(yì)成本较高、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常强的(de)专业(yè)性，居民(mín)往往(wǎng)通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多中介利用信(xìn)息不(bù)对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带(dài)其中(zhōng)，如(rú)收取过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的(de)负(fù)担(dān)，而且这些服务(wù)事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易过程中存(cún)在的(de)“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管(guǎn)的(de)重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介(jiè)费。以北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)上(shàng)，两部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导由(yóu)交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关(guān)于房(fáng)地产(chǎn)中介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特(tè)别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协商同意(yì)，可在规(guī)定(dìng)的(de)收费标准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅(fú)度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的(de)精(jīng)神(shén)，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少由各(gè)中(zhōng)介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服(fú)务过(guò)程中对(duì)收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合适(shì)的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费(fèi)标准，不得混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服(fú)务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构(gòu)收费(fèi)前(qián)应(yīng)当向交易当事人出(chū)具(jù)收(shōu)费清单，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费金额(é)，由当事人签字(zì)确(què)认。

　　另(lìng)外(wài)，对(duì)收费明显(xiǎn)高于市场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等综合措施(shī)进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管部门(mén)会同(tóng)有关部门依法查处不(bù)按规定明码标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场监管部门要(yào)依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低(dī)住(zhù)房买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费(fèi)用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费(fèi)过高的经纪机(jī)构，但(dàn)对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各家收费普遍(biàn)在合理范(fàn)围内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门(mén)提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易(yì)产生(shēng)影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪(jì)服务行业的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该由上下家各支(zhī)付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样的(de)情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现(xiàn)中介费(fèi)及税费均由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可能(néng)通过(guò命运多桀和命运多舛的区别怎么读，命运多桀和命运多舛的区别是什么)转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家(jiā命运多桀和命运多舛的区别怎么读，命运多桀和命运多舛的区别是什么)，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者(zhě)单(dān)边收费的行(xíng)为。部(bù)分中介公司(sī)可能(néng)会利用其(qí)支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收费(fèi)的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费(fèi)用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操作的透明(míng)度，也有(yǒu)利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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