5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构对于这一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产中(zhōng)的(de)占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈(yù)发有(yǒu)集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业(yè)销(xiāo)售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程(chéng)，还是(shì)人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时(shí)代，而目前居(jū)民的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业(yè)的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27名前五的(de)公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来(lái)看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司(sī)的(de)主要(yào)产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银(yín)基金、私(sī)募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出(chū)租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则(zé)是(shì)公(gōng)司拿地结算(suàn)持(chí)续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的(de)业(yè)绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀(shā)入十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方(fān一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27g)中证全指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库(kù)存(cún)的优(yōu)势(shì)。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特估的角度(dù)从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期(qī)的(de)盈利(lì)和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对(duì)较低，企业(yè)自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持(chí)续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业(yè)绩(jì)出现的(de)整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭(háng)州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27有极为少数的(de)、做得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析(xī)，不做买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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