OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权(quán)益人相关(guān)负(fù)责人也表示，近(jìn)期(qī)已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资(zī)者应(yīng)理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开(kāi)，此后二级市(shì)场价格开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以(yǐ)来，3个(gè)交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张乔丹有多高江光大(dà)园项(xiàng)目出(chū)租率有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格(gé)出现波动(dòng)。”一(yī)位业内(nèi)人(rén)士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的原因(yīn)，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前(qián)随着(zhe)二级市场价(jià)格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一定(dìng)释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格是(shì)不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内二(èr)级(jí)市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对(duì)此表示，若张江园区(qū)最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招(zhāo)商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金流没(méi)有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下(xià)调(diào)至得这么急、这么(me)深(shēn)，加上(shàng)前(qián)期本身园区类资产就回调(diào)不少了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是(shì)落(luò)到(dào)租(zū)金收入(rù)受不受影响，影响多(duō)大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦的重(zhòng)要承租(zū)方之(zhī)一，目前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一(yī)季报(bào)中(zhōng)披露的张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理(lǐ)人(rén)就相关事(shì)项进行了解释说明，市场信心得到(dào)了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光(guāng)大园项目的信心，预(yù)计签署意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的(de)储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出(chū)租率将(jiāng)得(dé)到回升(shēng)。没想到(dào)仅过了不到(dào)三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责(zé)人坦言，事(shì)发(fā)突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng乔丹有多高)目，公(gōng)司领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航(háng)天(tiān)产(chǎn)业(yè)、信息技术等产业客(kè)户，租(zū)赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租(zū)赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽(suī)然收(shōu)了(le)三个月履约(yuē)保证金给(gěi)了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短(duǎn)期内(nèi)完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的张江(jiāng)光大(dà)园项目一季(jì)度末也有(yǒu)将近30％的(de)空(kōng)置率(lǜ)，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此相关负责(zé)人解释(shì)，张(zhāng)江光(guāng)大园一(yī)直以来(lái)都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历(lì)史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和换租都属于(yú)正常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃(yuè)度(dù)的(de)短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在给租(zū)户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层(céng)以(yǐ)一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独(dú)栋(dòng)形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也(yě)会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人(rén)都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销方面(miàn)能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资(zī)产约五百万(wàn)方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些(xiē)都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园(yuá乔丹有多高n)区产业空(kōng)间资(zī)产上市平台目标(biāo)的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的(de)第一(yī)步，也是至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临(lín)了一些突(tū)发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们(men)在张(zhāng)江科学城(chéng)这(zhè)三十年建设(shè)发展过程中所经历的(de)相比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前(qián)突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期(qī)和(hé)市(shì)场的信心。”

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