饱受争(zhēng)议的二手房交易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发布(bù)了关于规(guī)范(fàn)房(fáng)地产经(jīng)纪服务的意(yì)见(jiàn一般来讲涨潮和落潮的主要原因是什么，涨潮和落潮的主要原因是什么引力)。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利(lì)用房源客源(yuán)优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加(jiā)重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费、严格实(shí)行(xíng)明码标价等(děng)十方面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依赖(lài)中介(jiè)居(jū)间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说(shuō)属于金(jīn)额(é)不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易(yì)成本较高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介(jiè)来完(wán)成。但很(hěn)多中(zhōng)介利(lì)用信息不对称(chēng)等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造成额外(wài)的负担，而(ér)且这些(xiē)服务事项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经纪(jì)服(fú)务行业关注最多的一(yī)个话(huà)题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部门(mén)主要(yào)监管(guǎn)的重点，将是对房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收费及中介交(jiāo)易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋(wū)交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低的(de)中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承(chéng)担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依(yī)据(jù)是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目前北(běi)京(jīng)市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定的收费标(biāo)准基础上(shàng)适(shì)当(dāng)上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服(fú)务等57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费多(duō)少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构(gòu)在实际收取费用过(guò)程中，相(xiāng)关监管部门当前(qián)并未明确具(jù)体的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在服务过程中(zhōng)对(duì)收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合(hé)适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目、服务(wù)内容和(hé)收费(fèi)标(biāo)准，不得(dé)混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机(jī)构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费(fèi)前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于(yú)市场(chǎng)平均水平的房(fáng)地产经纪(jì)机构，住(zhù)房和(hé)城乡建设部(bù)门将会同(tóng)市场监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈(tán)等综合措施(shī)进行重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)。市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部门依法查处(chù)不按(àn)规(guī)定明(míng)码标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行为(wèi)。对(duì)房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规信息，市(shì)场监(jiān)管部门要(yào)一般来讲涨潮和落潮的主要原因是什么，涨潮和落潮的主要原因是什么引力依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收费就(jiù)不同(tóng)，各家收(shōu)费(fèi)普遍(biàn)在合理范(fàn)围内，加上经纪(jì)服务费(fèi)用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如(rú)何(hé)具(jù)体认定(dìng)其中的细(xì)则，还需要看各城(chéng)市落(luò)地(dì)执行(xíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪服(fú)务领域的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于(yú)行业(yè)健康发展。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业(yè)性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过(guò)程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分(fēn)购(gòu)房(fáng)者处于弱势地位，从(cóng)而会(huì)出现中介费及税(shuì)费均由购房者来(lái)承担(dān)。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价(jià)中(zhōng)有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其(qí)视为(wèi)向购(gòu)房者单(dān)边收费的(de)行为。部分(fēn)中介公司可(kě)能会利用其支配地位(w一般来讲涨潮和落潮的主要原因是什么，涨潮和落潮的主要原因是什么引力èi)，在原(yuán)先经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费的基(jī)础上，再次向房东(dōng)收取费用，而(ér)这部(bù)分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际(jì)上相当于(yú)变相推高了(le)房价(jià)。两部门提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于(yú)提高(gāo)交易(yì)中操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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