5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机(jī)构对于(yú)这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但(dàn)公募所持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却(què)断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么(me)投资机(jī)会(huì)的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的(de)上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样(yàng)的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日(rì)成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都(dōu)跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其原曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思(yuán)因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区(qū)域性地(dì)产公(gōng)司外，荣(róng)安(ān)地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深圳的地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅(fú)降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地(dì)产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源(yuán)债权(quán)债(zhài)务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的(de)角度从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融(róng)资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业(y曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思è)内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因(yīn)为(wèi)过(guò)去(qù)两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产(chǎn)的(de)复苏(sū)过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是(shì)说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增(zēng)长不(bù)确(què)定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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