饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市(shì)场监(jiān)管总局联(lián)合(hé)发布(bù)了关于规范(fàn)房(fáng)地产经纪(jì)服务的(de)意见。意见(jiàn)提少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的及，近年(nián)来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用(yòng)房源客源优势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息等(děng)问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容(róng)、合(hé)理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价等十(shí)方面，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首席分析(xī)师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展，一(yī)二线城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心(xīn)逐渐从(cóng)开(kāi)发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属于(yú)金额不(bù)低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本(běn)较高、交易周期(qī)较长，具(jù)有非常强的专业(yè)性，居(jū)民往往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不对称等问(wèn)题，将非必要(yào)的(de)收费(fèi)夹带(dài)其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等(děng)，对(duì)居民造成额外的负(fù)担，而且(qiě)这些(xiē)服务(wù)事项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场(chǎng)交易(yì)过(guò)程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务(wù)在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易(yì)行为及其(qí)主体进(jìn)行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更(gèng)大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪(jì)服务行业(yè)关注(zhù)最多(duō)的(de)一个话题，便(biàn)是(shì)房地产经(jīng)纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未来(lái)相关(guān)部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介(jiè)交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价(jià)值不菲的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算(suàn)，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担(dān)经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是(shì)1995年国家计(jì)委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规(guī)定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介(jiè)费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了(le)房地(dì)产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收(shōu)费多少由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未(wèi)明(míng)确(què)具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进(jìn)行明(míng)码标(biāo)价即可。而房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)机(jī)构在具(jù)体(tǐ)收(shōu)取过(guò)程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合(hé)适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于(yú)明码标(biāo)价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)应当在经营门店、网站、客(kè)户端(duān)等场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服务(wù)项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别(bié)明确(què)服(fú)务项(xiàng)目(mù)和收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构收(shōu)费前应(yīng)当(dāng)向交易当事(shì)人(rén)出(chū)具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)部门(mén)将会同(tóng)市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会(huì)同有关部门(mén)依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规(guī)信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打击收费过(guò)高的经(jīng)纪机构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来(lái)收(shōu)费就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费用对市(shì)场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪(jì)服务领域的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二(èr)手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经纪服务(wù)行业的(de)专业性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究(jiū)总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本(běn)应该(gāi)由上下家各支付一(yī)半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二(èr)手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房(fáng)者处于弱势地(dì)位，从而会(huì)出(chū)现中介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下(xià)家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介(jiè)公司将其视为向购房(fáng)者(zhě)单(dān)边收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再(zài)次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实(shí)际上相当(dāng)于(yú)变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作(zuò)的透明(míng)度，也(yě)有(yǒu)利于房价(jià)的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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