文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步(bù)入(rù)高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外(wài)什么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非(fēi)像中国一(yī)样在(zài)支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如(rú)果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套房企(qǐ)债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活(huó)，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系(xì)统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过(guò)大(dà)多(duō)数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这(zhè)一(yī)系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥(yōng)有了自己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的(de)资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品房制度(dù)，先(xiān)后(hòu)出(chū)台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民(mín)银(yín)行等(děng)多方迅速(sù)出台(tái)相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预(yù)售制的(de)初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是(shì)指房(fáng)地产开(kāi)发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售(shòu)面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其(qí)产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额(é)的比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦(dàn)房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市场波(bō)动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房(fáng)者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资(zī)金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的(de)资(zī)金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式(shì)支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量(liàng)的(de)保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发商为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提供一定(dìng)的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前(qián)资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含(hán)在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房(fáng)者可(kě)在支付(fù)房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公(gōng)司针(zhēn)对期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英(yīng)国采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过(guò)房产公(gōng)证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保民生(shēng)，给(gěi)予强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每(měi)个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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