导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一(yī)成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和(hé)置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数(shù)据(jù)并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的(de)直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负(fù)责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关。单单从人均鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住(zhù)宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推(tuī)算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测(cè)算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房(fáng)为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅(zhái)结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来(lái)满足(zú)因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场供(gōng)不(bù)应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价(jià)较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了(le)很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(m鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？iàn)积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人(rén)户、二人户(hù)的(de)占比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导(dǎo)致(zhì)户数(shù)会因(yīn)户均(jūn)人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会(huì)议(yì)明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超(chāo)预期(qī)。

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