文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实(shí)现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保(bǎo)障措施(shī)，开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企(qǐ)债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对(duì)预(yù)售制、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未(wèi)推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖(qī)身于木(mù)屋或(huò)者(zhě)其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造商的(de)资金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监(jiān)管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要(yào)求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行(xíng)将成最大(dà)风(fēng)险方，后续(xù)需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求(qiú)大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的(de)进程大于(yú)城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化(huà)配套(tào)问(wèn)题，才(cái)能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量(liàng)小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是(shì)对(duì)内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无(wú)偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大(dà)难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币(bì)化(huà)，中国(guó)人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解(jiě)房企(qǐ)资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记(jì)-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加市(shì)场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路房事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走(zǒu)完发达国(guó)家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动(dòng)了(le)中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售面积(jī)和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道(dào)业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美国的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等(děng)风险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和开发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银(yín)行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一(yī)旦(dàn)房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较(jiào)大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于(yú)有关(guān)的(de)工程建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具(jù)体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管(guǎn)理部(bù)门制定(dìng)。但多(duō)年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按照(zhào)项目(mù)的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预(女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路yù)付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是(shì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首付女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部来自(zì)银行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方(fāng)可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极(jí)为(wèi)严格，资金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过(guò)两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构(gòu)签(qiān)订定金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机制(zhì)或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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