OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如(rú)今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌(diē)幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项目(mù)的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国(guó)资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大，但其(qí)实不(bù)动(dòng)产公募REIT一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战s项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本(běn)上影响其内(nèi)外(wài)价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日(rì)二级市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全市场公一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战募(mù)REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前(qián)上市的(de)8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江REIT一季(jì)报(bào)中已经(jīng)披露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租(zū)率有所下降，如今拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上(shàng)述(shù)人士(shì)看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的(de)原(yuán)因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资金(jīn)有所流(liú)出，但(dàn)是，不(bù)动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判断价(jià)格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较(jiào)大(dà)，其实有(yǒu)些隐含收益率高的(de)产(chǎn)品具备(bèi)一定的(de)投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园(yuán)区、物(wù)流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下(xià)调至得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上前期本身(shēn)园区类资(zī)产就回(huí)调不少(shǎo)了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率下(xià)降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后召开的业(yè)绩(jì)说明会中管理人就相关(guān)事项进(jìn)行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)的信心，预计签(qiān)署意向书和(hé)合同(tóng)谈判中的(de)储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租(zū)率将得(dé)到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟(gōu)通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重视，据(jù)悉新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备租(zū)户(hù)情况，相关(guān)负责(zé)人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实际租户(hù)需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手通过(guò)签署租赁意(yì)向书(shū)来(lái)尽(jǐn)快锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全(quán)力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季(jì)度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么(me)多(duō)储备(bèi)租户(hù)，之前的(de)空(kōng)置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解释(shì)，张江(jiāng)光大园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市(shì)场(chǎng)化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情(qíng)况已有所好转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及时修复(fù)后，张江这边也(yě)作了一定的资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的(de)分(fēn)隔空(kōng)间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水平等(děng)方面也(yě)有一些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦(shà)多是(shì)两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一(yī)千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些(xiē)独栋形(xíng)态的物业。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会根据自身(shēn)需(xū)求和(hé)预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营销方(fāng)面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述(shù)负(fù)责人补(bǔ)充(chōng)说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责(zé)人(rén)表(biǎo)示，张江(jiāng)集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前(qián)在管资产(chǎn)约五百万方，还有(yǒu)一些其他(tā)在(zài)开发的储备项目(mù)，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台目(mù)标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们实(shí)现基金扩容(róng)的第一步，也是至关(guān)重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但(dàn)是(shì)这和(hé)我们在(zài)张江科(kē)学城这三十年建设(shè)发展过程中所经(jīng)历的相(xiāng)比，只能算是(shì)一个非常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排(pái)除万(wàn)难(nán)，尽一切可能化解当前(qián)突发事(shì)件的所有负面影响，维持预期(qī)和(hé)市场的信心。”

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