“现在的(de)房地(dì)产(chǎn)很难再(zài)出(chū)现像过去十年的(de)系统性(xìng)行情。”思睿集团合(hé)伙人(rén)、首(shǒu)席经(jīng)济学(xué)家(jiā)洪灏向《红周刊》表示，房地产(chǎn)行业(yè)分化的愈(yù)加明显，让机构(gòu)和投(tóu)资者的关注度从(cóng)板块向(xiàng)单个标(biāo)的转移。上海利(lì)檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看(kàn)，无论是(shì)业绩，还(hái)是估值，房地产(chǎn)都已(yǐ)经双杀到了最底(dǐ)部，而且是反(fǎn)复地杀到了底部，再(zài)往下的空间已经不(bù)大了。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法重(zhòng)要参考(kǎo)

　　那么(me)如何寻找房地产(chǎn)个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产(chǎn)赛道中进(jìn)行选择，需要非常小心，避免(miǎn)选了半天，标的公(gōng)司出现爆雷(léi)的情(qíng)况。除(chú)此(cǐ)之外，洪(hóng)灏指出(chū)，需要满足以下(xià)三个基准：有大(dà)的国资背景的、杠杆率较(jiào)低的、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示(shì)，如果关注一下今年房地产的(de)开发资金(jīn)来(lái)源，可以(yǐ)发现，其(qí)实银(yín)行的信贷倾向(xiàng)是(shì)不太愿(yuàn)意给房企贷(dài)款(kuǎn)的，房(fáng)企的主(zhǔ)要资金来(lái)源来自新盘(pán)的销(xiāo)售(shòu)。但今(jīn)年新房的销售情(qíng)况(kuàng)相较一(yī)般(bān)。再(zài)关注(zhù)一下，哪些(xiē)房企能从银行(xíng)拿到钱，其实主要还是那(nà)些有国企背景(jǐng)的房企(qǐ)，民营房企相对比较困难，所(suǒ)以整(zhěng)个(gè)行业出现了一个(gè)很明显(xiǎn)的分化，无论是在销售，还是融资等各个方面都非常明显。现在有国(guó)资背(bèi)景的(de)房企在资(zī)本市场表现相(xiāng)对较好(hǎo)，但没(méi)有(yǒu)国资背景的民营(yíng)房企(qǐ)股价大多表现很一般(bān)。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊(kān)》表示，在房地产行业内，我们的(de)逻(luó)辑是，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具体到如何挖掘(jué)，我(wǒ)们会特别重(zhòng)视企业的成本优势，更具体一点，就是它的净借贷水平（净负债率）是不(bù)是行业内的最低水平(píng)；利润率是(shì)不是(shì)行业内最高的；融资成本是(shì)否(fǒu)是行(xíng)业内最(zuì)低的；建安成本是否(fǒu)也是业内最低的；这(zhè)些都是我(wǒ)们看重的一家(jiā)房企(qǐ)的综合(hé)成本。

　　需要注(zhù)意的是，能够同(tóng)时满足上(shàng)述(shù)条件(jiàn)的房企并不多(duō)。即(jí)便是在(zài)国央(yāng)企(qǐ)中，仍有部分房企出现了(le)“三(sān)道红线”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐恶(è)化的(de)趋势。以(yǐ)A股为例，《红(hóng)周(zhōu)刊》根据Wind数据整(zhěng)理(lǐ)发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城投、中(zhōng)交地(dì)产(chǎn)、中国武夷等国央企“三道(dào)红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光(guāng)明地(dì)产、云南(nán)城投、首开股份、珠江(jiāng)股份、城投控股等国央企房企也踩了“三道(dào)红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　萝卜丁属于什么档次，世界十大奢华口红品牌　需警惕其(qí)重蹈(dǎo)覆(fù)辙(zhé)

　　不难看出，即便(biàn)是有着(zhe)较(jiào)稳健特色(sè)的(de)国央企房(fáng)企，其财务指标(biāo)称得(dé)上(shàng)完(wán)全健(jiàn)康(kāng)的仍是少数(shù)。而(ér)更加(jiā)值得注意(yì)的是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至(zhì)地(dì)方国企开始大举扩张。而这无疑又进一步考验着国央(yāng)企(qǐ)的资金链情况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速(sù)度的张弛有(yǒu)度尤为(wèi)重(zhòng)要(yào)，节奏把(bǎ)握准确，有助于房(fáng)企储备优(yōu)质(zhì)“弹药”；但过(guò)于乐(lè)观的预判未来市(shì)场，以及过(guò)于激进(jìn)的扩张拿地节奏也有可能让房(fáng)企重蹈此前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行(xíng)举例，它(tā)从2018年开(kāi)始到2021年萝卜丁属于什么档次，世界十大奢华口红品牌，连续4年的净借贷比例都维持在(zài)33％左右，完全没有增加(jiā)杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这家房企明显感觉到机(jī)会来了(le)，其开(kāi)始在一线(xiàn)城(chéng)市进行大举拿地，净(jìng)负债(zhài)率也由(yóu)此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了(le)接近三分之(zhī)一。与此同(tóng)时，该房企新购入地(dì)块也实现了快速的开盘利用率，预计今年会(huì)有更(gèng)多的楼盘入市。像这(zhè)类(lèi)企业就(jiù)符合“最后的赢(yíng)家(jiā)”的特点。一方面(miàn)，在(zài)于它本(běn)身储备(bèi)了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线城市，另外一半(bàn)也主要集中在强(qiáng)二线和(hé)二线(xiàn)城市；另一方(fāng)面(miàn)，它的(de)扩(kuò)张是有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩张(zhāng)速(sù)度让(ràng)人(rén)感觉(jué)又(yòu)回到了2016年、2017年(nián)，或者(zhě)说看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的民营企(qǐ)业的影子。虽然说，见到(dào)机(jī)会时要出手，但出手的章法仍要小(xiǎo)心(xīn)，如果负(fù)债率(lǜ)扩张得太快，但(dàn)未(wèi)来的两年市场没(méi)有想象得那么好，可能会(huì)重蹈(dǎo)覆辙。

　　那(nà)么如(rú)何来衡量一家房企的扩张速度是否激(jī)进？陈(chén)昊(hào)扬向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》表(biǎo)示，主要还是看房企的净负债率水平，在我看来，这个比例如果(guǒ)超过60％，就是(shì)扩张得过于快速(sù)了。

　　不难看(kàn)出，这一标准要比“三道(dào)红线”对房(fáng)企的净负债率要求(qiú)不得高于(yú)100％要更加严格。陈昊扬(yáng)解释，当前房地(dì)产行业的复苏(sū)速度并没有那么快，所以要(yào)规避公(gōng)司净(jìng)负债率提高到一(yī)个比较危险(xiǎn)的水平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊》对在(zài)2022年拿地较积极(jí)的房企梳(shū)理发(fā)现，中交地产、中国(guó)金茂、华发股份、越秀(xiù)地产、绿城(chéng)中国、保(bǎo)利发展等房企2022年(nián)净负债率都在60％之上。其(qí)中，中交地(dì)产净负债(zhài)率持续居高不(bù)下，在2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对(duì)比的是，华润置地、中国海外(wài)发展、万科A、滨(bīn)江集团(tuán)、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团等(děng)房企(qǐ)在践行(xíng)较积极的拿地策略的(de)同时，也较好地控制了公司的扩张速度(dù)与净负债率水平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别(bié)民营(yíng)房企(qǐ)

　　或具(jù)备(bèi)“最后(hòu)赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实(shí)际(jì)上，他们是以同一筛选标准来(lái)看国央企(qǐ)与民营房企，但在(zài)各维度的实际表现上，国央(yāng)企确(què)实会更(gèng)胜(shèng)一筹。如国央(yāng)企的融(róng)资成本更(gèng)低(dī)，融资渠道也(yě)更顺畅，能够做到想融就融，这样(yàng)，国央企自然(rán)而然(rán)就具有天(tiān)然(rán)优势。

　　虽然对比民(mín)营房企，机构更加看好国央企，但这也并不意味(wèi)着，民营企业中就(jiù)没(méi)有“黑马”的存(cún)在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍有少数民(mín)营房(fáng)企同样受到机构的(de)青睐(lài)。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通股东中新(xīn)进了“中国工商银行股份有限(xiàn)公(gōng)司－景(jǐng)顺长城中国(guó)回报灵(líng)活配(pèi)置混合型证券投资基金”“全国社保(bǎo)基(jī)金一一(yī)六(liù)组合”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始，百亿私募珠海阿巴马(mǎ)资产管理有限公司就长期持有滨江集团。根据一(yī)季报，该(gāi)资产(chǎn)公司(sī)的几只产品合计持(chí)有滨江集团9543万股，约占(zhàn)流(liú)通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和(hé)其(qí)自身的基本面表现存在一定关系(xì)。2020年以来的近三年时(shí)间(jiān)，房地产市场整体在走“下(xià)坡路”，但作(zuò)为杭州本土房企的滨江集团仍是表现出(chū)较(jiào)强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增土储、股价表现(xiàn)等(děng)多维(wéi)度都表现了较强的增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江(jiāng)集团扣(kòu)非归母净利润依(yī)次为21.27亿(yì)元、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿(yì)元；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据(jù)近期发布的2023年一季(jì)报，今(jīn)年(nián)一(yī)季度，滨(bīn)江集团更是(shì)实(shí)现了扣非归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青(qīng)铜时(shí)代(dài)”仍能(néng)保(bǎo)持自身业绩的持续增长(zhǎng)，和滨江(jiāng)集(jí)团扎根杭州(zhōu)的战略布局关系密(mì)切(qiè)。根据(jù)2022年年(nián)报，滨江集(jí)团有(yǒu)近七(qī)成(chéng)营收来(lái)自(zì)杭州地区，而(ér)在2021年，杭州地(dì)区的营收比重只占到(dào)近六成。近三年持续稳(wěn)居杭州房企销售排名第一(yī)。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在杭州的(de)土(tǔ)储补(bǔ)充同(tóng)样较为(wèi)积极，根(gēn)据诸葛找房、住在(zài)杭州(zhōu)网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续稳居(jū)杭州的本土第(dì)一。

　　而滨江集团在杭(háng)州的较突出(chū)表现(xiàn)，也(yě)让滨(bīn)江集(jí)团的房企排名迅速(sù)提升。到2023年(nián)，滨江集团的房企排(pái)名(míng)已冲进(jìn)前十，根据(jù)中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注(zhù)意的(de)是，2020年(nián)至今，滨江集(jí)团股(gǔ)价翻了(le)超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机(jī)构的(de)集中(zhōng)调研。滨江集团发布公告(gào)表示，公司于5月10日接受了信达证券(quàn)、金(jīn)鹰基金、建信(xìn)养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点(diǎn)移至(zhì)存量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开发只是房地产(chǎn)产业(yè)链(liàn)上的中游环节，其上(shàng)游(yóu)主要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻(bō)纤等材料(liào)供应商，而下(xià)游应用行业(yè)主(zhǔ)要包括中介服务、家用电器、物业管理、家(jiā)居用(yòng)品。综合《红(hóng)周(zhōu)刊》的(de)采访，房(fáng)地产开发环节(jié)与上(shàng)游材料端息息相(xiāng)关，新盘开工不足(zú)导致(zhì)上游不被看好，机构寻觅个股阿(ā)尔法(fǎ)的思路渐渐移(yí)至下游(yóu)。“中国(guó)房地产行业(yè)在进入存(cún)量房时代，所以对地产(chǎn)产(chǎn)业链，尤其是(shì)偏消(xiāo)费属(shǔ)性的家装家(jiā)居领域，我们相对看好，因为居民保(bǎo)有的住房规(guī)模越(yuè)来(lái)越大(dà)，随着(zhe)时间的增加，内装(zhuāng)更新的需求也会(huì)越来越(yuè)多。美国过去的数据充分说明了这一(yī)点，在新房(fáng)销售见顶之后(hòu)，家具消(xiāo)费(fèi)的(de)增长(zhǎng)却一直都很好。对于地(dì)产产业链，我们相对看(kàn)好和内(nèi)装相(xiāng)关的行业，例如消费建材、家(jiā)居(jū)装饰(shì)等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细分中(zhōng)相关赛(sài)道龙头年内表现的统计，目前暂(zàn)居前两位的都是来自家纺赛道的公司(sī)，它们分别是(shì)富安娜和水星家纺，特别是前者在月线连收七根阳线(xiàn)的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富(fù)安娜主要(yào)从事(shì)纺织家居、睡眠(mián)家(jiā)居、生活类产品的研发、设计、生产及销(xiāo)售(shòu)，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇(qí)智”自有品牌。第(dì)一季度(dù)报(bào)告显示，报告(gào)期内，富安娜实现营业收入(rù)约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不过实(shí)现归属于上(shàng)市公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润约1.11亿元(yuán)，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季报的十大流通股股东来(lái)看，能够(gòu)发现该(gāi)股早(zǎo)已成为基金重仓股(gǔ)的天下，彼(bǐ)时包(bāo)括公募的中欧价值(zhí)发现、中欧潜(qián)力价值、工银(yín)瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新价(jià)值(zhí)和(hé)私募的明河2016，都在(zài)其中出现，占据(jù)了半壁江山。需要(yào)强调的是，中(zhōng)欧的两只基(jī)金都是价值派基金经理曹(cáo)名长在管的产(chǎn)品，首季(jì)其同时重仓的房地产(chǎn)产业链(liàn)股票还(hái)有(yǒu)金地(dì)集团和(hé)大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年曾经(jīng)风光一(yī)时的(de)家居(jū)板块也因(yīn)疫情、消费复(fù)苏进程缓慢等多(duō)因素(sù)一度(dù)沉寂，不过好在困(kùn)境反转露(lù)出曙光，家居(jū)板块(kuài)中年内表现最好的是(shì)志(zhì)邦家居。同一(yī)时间段，该(gāi)股年内上(shàng)涨(zhǎng)已(yǐ)经(jīng)超过23％，从业绩来看，无论是营收还(hái)是归母净利润，公司(sī)都(dōu)实现了同比双升。

　　从(cóng)公司的十大(dà)流通股股东来(lái)看，《红周刊(kān)》发(fā)现广发基金经理(lǐ)罗洋慧(huì)眼独具，一萝卜丁属于什么档次，世界十大奢华口红品牌季报中他管理(lǐ)的广(guǎng)发(fā)策略优选和广(guǎng)发安宏回报(bào)均增(zēng)加了(le)持股，而这两只产品(pǐn)也成为(wèi)志(zhì)邦家居十(shí)大流通(tōng)股股东中(zhōng)仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对于定制家居类标(biāo)的情有独(dú)钟，在另一(yī)家赛道公司金牌橱柜中，他管(guǎn)理的(de)全部三只产品均(jūn)登榜(bǎng)十大流通股股(gǔ)东，其也成为他(tā)的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也越来越被机(jī)构所(suǒ)青(qīng)睐，不过这类标的大多在香港上市，如何选择成为难(nán)题。对此，前述上海公募基金经理(lǐ)举例分析(xī)：“物业(yè)服(fú)务不是一个高毛利的行业(yè)，挣钱很辛苦，我选(xuǎn)公司(sī)还是希望挣的(de)是市(shì)场化应该挣的钱，以我曾(céng)经买的绿城服务为(wèi)例，它在中高(gāo)端楼盘占比是比较高的，每(měi)年到期的合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大部(bù)分项目(mù)到期之后，经过两三(sān)轮合同周期还能做(zuò)到产品提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到产品提(tí)价(jià)的公司很少，因为物业公司很容易一开始是(shì)挣钱的，后(hòu)面因为保安这些(xiē)固定人员成本的年度增长，不过服(fú)务没有特(tè)别好(hǎo)，客(kè)户没有那么满意，能做到提价难(nán)度是非常(cháng)大(dà)的。但是该公司能在业(yè)内(nèi)做到到期(qī)之后提(tí)价率(lǜ)比较高(gāo)，这跟(gēn)它的定位和比较好的服(fú)务是有关系的。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 萝卜丁属于什么档次，世界十大奢华口红品牌