5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有日本男生姓名大全霸气，日本男生的姓名小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0日本男生姓名大全霸气，日本男生日本男生姓名大全霸气，日本男生的姓名的姓名.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的(de)首次(cì)回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度(dù)得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝(bèi)塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年(nián)特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发(fā)生(shēng)了(le)更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住(zhù)房面(miàn)积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价(jià)，因(yīn)而(ér)行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的(de)主要产品(pǐn)及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季(jì)十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩(jì)势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的(de)也是一(yī)份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额(é)）基(jī)本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融(róng)资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业(yè)的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益(yì)于(yú)行业集(jí)中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本(běn)保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为(wèi)过去两(liǎng)三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房(fáng)企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业(yè)绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二(èr)季(jì)度、第三(sān)季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的(de)复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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