文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保(bǎo)护(hù)。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规(guī)律办(bàn)事，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次(cì)性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机(jī)制。这(zhè)是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款<宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期/p>

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港(gǎng)还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或(huò)者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了(le)分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需(xū)放(fàng)入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明(míng)化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套问题(tí)，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的(de)是“统(tǒng)一(yī)管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当(dāng)时的(de)国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地(dì)产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周(zhōu)期(qī)长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作用推动了(le)房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式(shì)一(yī)次(cì)性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房(fáng)事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成(chéng)为(wèi)中国(guó)内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内(nèi)地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)历经二(èr)十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的(de)投(tóu)资占全社(shè)会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国(guó)合计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的(de宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企(qǐ)通过与(yǔ)购房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何(hé)被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期(qī)房(fáng)可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付公(gōng)证费和土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没(méi)有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公(gōng)司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格(gé)，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保(bǎo)全(quán)措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成定金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么(me)是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应(yīng)的保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的(de)订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到(dào)了(le)政策出手(shǒu)临界(jiè)点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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