OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继(jì)续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技(jì)的事件继(jì)续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开(kāi)，此后(hòu)二级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发(fā)事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级(jí)市场价格出现波动(dòng)。”一位业(yè)内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近(jìn)几个交易日场(chǎng)内资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随着二(èr)级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素(sù)影响，不(bù)好判断价(jià)格是(shì)不是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不(bù)少产品年内二级市(shì)场跌幅较(jiào)大(dà)，其实(shí)有些隐含收益(yì)率高的(de)产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如(rú)星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)没有造成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下(xià)调至(zhì)得(dé)这(zhè)么(me)急、这么(me)深，加上前期本身(shēn)园区(qū)类资(zī)产就回调不(bù)少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入(rù)受不受(shòu)影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其(qí)一(yī)季(jì)报中披(pī)露的(de)张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率下降事项，一(yī)度二级市场价格(gé)出现回(huí)落。在(zài)随后(hòu)召开的业绩(jì)说明会(huì)中(zhōng)管理人就相关(guān)事项进行(xíng)了解(jiě)释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明(míng)会上(shàng)，运(yùn)营团队表示了对(duì)张(zhāng)江光大园项目的信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科(kē)技消(xiāo)息的(de)第(dì)一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核实(shí)工作，并(bìng)同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租(zū)户情况，相关(g函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀uān)负(fù)责人介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通(tōng)过(guò)签署租(zū)赁意向书(shū)来(lái)尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要(yào)租户(hù)。虽然(rán)收了三(sān)个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空间(jiān)，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内完成去(qù)化(huà)。”相(xiāng)关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项目一季度末(mò)也(yě)有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益人(rén)有那么多(duō)储(chǔ)备租(zū)户，之前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而(ér)这次(cì)项目的大租户退租正好发生在市场活跃度(dù)的短(duǎn)期(qī)低点，目(mù)前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看到出租(zū)率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及时(shí)修复后(hòu)，张江这边也作(zuò)了(le)一(yī)定的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了(le)一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江(jiāng)光大园项目在给租(zū)户(hù)的分隔空(kōng)间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等方面也有(yǒu)一些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平的大(dà)平层(céng)，楼的成(chéng)新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的(de)面积为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根(gēn)据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的(de)不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后，新老资(zī)产的管(guǎn)理人都变成了一家，后(hòu)续(xù)我们在资(zī)源共享和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可以做得(dé)更好。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望(wàng)，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目(mù)，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张(zhāng)江园(yuán)区产业空间资(zī)产上市平台目标(biāo)的(de)坚(jiān)实后盾(dùn)和(hé)储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些(xiē)突发情况需要(yào)解(jiě)决(jué)，但是这和我们(men)在张江科学城这三十年建设(shè)发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽一(yī)切(qiè)可能化解当(dāng)前突发事件的(de)所有负(fù)面影响，维持预(yù)期(qī)和市(shì)场的信心。”

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