万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套(tào)万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网友(yǒu)调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

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　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心(xīn)区(qū)位，名校环绕(rào)的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴(bà三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗o)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债权(quán)转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项目(mù)的(de)抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是(shì)共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫(hè)集(jí)团(tuán)的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如(rú)果业(yè)主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均(jūn)为“已(yǐ)售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列(liè)，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大型(xíng)知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回(huí)来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业(yè)大(dà)佬则(zé)居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出(chū)质记(jì)录(lù)。质权人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得(dé)到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次(cì)列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安(ān)，目(mù)前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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