导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套(tào)房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速(sù中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新(xīn)闻(wén)发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大(dà)量商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医(yī)院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既(jì)有(yǒu)统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近9成(chéng)。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和(hé)日(rì)本的(de)住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流(liú)动调(diào)查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来(lái)了(le)很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都会(huì)被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产(chǎn)还会(huì)有需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎(yì)，决(jué)定了中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施(shī)配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工(gōng)作会议明(míng)确(què)指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之(zhī)间差(chà)异(yì)，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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