导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据(jù)此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人(rén)均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不(bù)意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来(lái)房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两(liǎng)处(chù)可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们(men)利用(yòng)既有(yǒu)统计(jì)数(shù)据，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到(dào)中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里房企竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人(rén)口流动调(diào)查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公(gōng)摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按(àn)这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人(rén)均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移(yí)势必(bì)涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房租(zū)房，给迁(qiān)入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性(xìng)需(xū)求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他(tā)国家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切(qiè)正向联系(xì)。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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