近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资(zī)标的时应了(le)解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分分配(pèi)比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募(mù)集(jí)材料和信(xìn)息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格(gé)变(biàn)化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年(nián)度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于(yú)债券(quàn)的(de)固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价(jià)值。另一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债(zhài)券回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善(shàn)有一定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金(jīn)份(fèn)额(é)的分红金额(é)进行计(jì)算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值(zhí)变化的(de)修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么ong>

　　普通投(tóu)资(zī)者应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而(ér)持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了(le)利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级(jí)市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的(de)特许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地(dì)或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的(de)经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流(liú)，基(jī)于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内(nèi)部收益率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益(厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。