近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)对(duì)此表示(shì)，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包含了(le)利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基(jī)础设(shè)施项目的(de)经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份额(é)二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的(de)现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派(pài)息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势(shì)的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票(piào)和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多重因素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的(de)过(guò)程(chéng)；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基(jī)金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结(jié)合持有(yǒu)产品的(de)特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还(hái)提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个(gè)部分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之(zhī)间的比例(lì)是变动(dòng)的(de)，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及(jí)资(zī)产增值(zhí)的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资标的(de)时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细(xì)分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的(de)更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红(hó世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼ng)的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和(hé)评估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披(pī)露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流(liú)量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来(lái)自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机(jī)构(gòu)实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实(shí)际(jì)分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济(jì)及(jí)市场(chǎng)的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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