文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进(jìn)行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售(shòu)制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体(tǐ)经济和居(jū)住(zhù)属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福(fú)一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参(cān)与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是(shì)地(dì)产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针对(duì)这(zhè)一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进(jìn)市(shì)场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的(de)福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房制度不再(zài)适(shì)用于当(dāng)时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务院出台(tái)《关(guān)于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了(le)房地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋(wū)预先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于(yú)中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实(shí)践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登(dēng)记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形(xíng)式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发(fā)商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发(fā)商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要(yào)作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿(y如何加入如新直销模式 如新是合法直销吗ì)平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务(wù)，占比(bǐ)超过三(sān)分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的(de)风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险，进(jìn)行(xíng)影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放(fàng)方(fāng)，一旦房(fáng)企因为(wèi)市(shì)场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订(dìng)的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从(cóng)银行(xíng)获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确(què)规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或(huò)预付(fù)款保护机(jī)制，如(rú)英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品(pǐn)房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期(qī)房(fáng)由(yóu)政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修期(qī)满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环(huán)节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银(yín)行(xíng)利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取(qǔ)按(àn)工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房(fáng)屋(wū)出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一(yī)般会(huì)在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售(shòu)如何加入如新直销模式 如新是合法直销吗资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑(zhù)物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部(bù)规(guī)范期(qī)房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业(yè)法》，对(duì)购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付(fù)的(de)购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合(hé)同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前(qián)房地产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工(gōng)具(jù)支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合(hé)同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为房屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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