5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年(nián)来的(de)首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股比例(lì)也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科(kē)A排在(zài)第96位。对(duì)比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不(bù)返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于(yú)这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超(chāo)过荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的(de)主要(yào)产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续(xù)性向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连(lián)续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给(gěi)较多（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在毛利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力(lì)的多(duō)重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身(shēn)资(zī)产的(de)质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益(yì)于(yú)行业集(jí)中度提升(shēng)的(de)头部(bù)公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一(yī)思路的话(huà)，或许还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国(guó)资背景龙头(tóu)前(qián)途(tú)更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客(kè)观(guān)地(dì)去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上(shàng)下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的(de)钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得(dé)比同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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