导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事(shì)实是日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思(shì)否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还(hái)有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带(dài)来(lái)新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市(shì)的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅(zhái)存量数据(jù)并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一(yī)是每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到(dào)交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺(shùn)利，已购(gòu)期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来(lái)看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流(liú)动(dòng)人(rén)口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及(jí)南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪(jì)修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城(chéng)市土地(dì)资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户(hù)户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续(xù)延(yán)续(xù)，导致户数(shù)会因(yīn)户均(jūn)人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经(jīng)济(jì)发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适用(yòng)房和(hé)其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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