文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施(shī)，开发(fā)商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批(pī)准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银(yín)行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安(ān)居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的(de)专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳(bó)运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了(le)核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造(zào)假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身(shēn)推(tuī)动项目完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也(yě)出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通(tōng)知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会(huì)化的住房(fáng)新体制(zhì)，从(cóng)计划经济(jì)下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发(fā)模(mó)式，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要(yào)一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制极(jí)大缩(suō)短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóc上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算ng)时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完(wán)发达国(guó)家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年(nián)中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十多年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商(shāng)之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临(lín)较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目(mù)的建安(ān)成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额(é)报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于(yú)购(gòu)房者(zhě)预(yù)付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房(fáng)者(zhě)提供(gōng)一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分(fēn)动机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行(xíng)预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个(gè)环(huán)节，各(gè)环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付(fù)后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资(zī)金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完(wán)成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度支(zhī)付，所(suǒ)有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)15％的(de)首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无(wú)需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独(dú)立于开发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的第三(sān)方资金(jīn)监管机构(gòu)，或(huò)由c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算(yóu)政府相关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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