近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料(liào)和(hé)信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮(fú)亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级(jí)市(shì)场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似(shì)于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数(s吹埙为什么不吉利 吹埙是有氧运动吗hù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)波动(dòng)受多重因(yīn)素(sù)的(de)影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对(duì)基金份额的(de)开盘(pán)指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额(é)的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士(shì)还(hái)提(tí)醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金与(yǔ)增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间(jiān)的(de)比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意(yì)的(de)情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收益，而(ér)持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目(mù)每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的(de)比率也(yě)是(shì)变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余(yú)经(jīng)营(yíng)期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再加(jiā)上到(dào)期(qī)后通(tōng)过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资(zī)产的(de)估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关(guān)的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资(zī)产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合(hé)实力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机构实(shí)力、公(gōng)募基金(jīn)管(guǎn)理人实力(lì)等(děng)多重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析(xī)，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基(jī吹埙为什么不吉利 吹埙是有氧运动吗)础设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责(zé)人(rén)也称。

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