近两年(nián)火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本(bě人死后尾七是什么意思，头三尾七是什么意思n)金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材料(liào)和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持(chí)有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金形式(shì)分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回(huí)报(bào)，而(ér)是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响RE人死后尾七是什么意思，头三尾七是什么意思ITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格(gé)波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)表示(shì)，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力(lì)的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时(shí)需结合(hé)持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为“分派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的(de)是本金(jīn)与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权(quán)类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产品的(de)收益(yì)主要来自(zì)项目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价(jià)格和分红有合(hé)理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的(de)特许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目(mù)，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经(jīng)营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流(liú)，基(jī)于(yú)企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的(de)可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披(pī)露预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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