5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股(gǔ)票资产中的(de)占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块(kuài)一(yī)季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会(huì)的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季度(dù一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排)他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在(zài)发展的(de)大好机会(huì)。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势(shì)。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的(de)修(xiū)复(fù)更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对(duì)较低(dī)，企业(yè)自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行业内部(bù)将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的(de)复苏(sū)过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会(huì)出现，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象(xiàng)的(de)要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出(chū)来(lái)。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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