文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已(yǐ)有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义(yì)。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了(le)公元800年中国是什么朝代建立的，中国各个朝代时间表商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治(zhì)久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心(xīn)参(cān)与财税改革(gé)方案(àn)研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期(qī)系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租(zū)金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期(qī)付款”的销售(shòu)模式(shì)成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的(de)住房供不(bù)应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操(cāo)作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地(dì)面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业(yè)化的(de)进(jìn)程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也(yě)出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房(fáng)制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在购公元800年中国是什么朝代建立的，中国各个朝代时间表(gòu)房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的(de)形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市(shì)场的稳步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅小区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销(xiāo)售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的(de)上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款占银行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过与(yǔ)购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和(hé)按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商(shāng)品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预(yù)售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义(yì)，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期(qī)房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的(de)信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金直接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付公(gōng)证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最(zuì)低首付(fù)比例(lì)，可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的(de)制(zhì)度，一般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的(de)方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经(jīng)过房产公证公司的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发(fā)商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发(f公元800年中国是什么朝代建立的，中国各个朝代时间表ā)商遵守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出(chū)贷(dài)款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需(xū)求(qiú)的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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