5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募基(jī)金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数(shù)量(liàng)占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募(mù)所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块排名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名(míng)第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明(míng)显；其次(cì)是(shì)金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu处理老婆的第三者最好方式，查老婆出轨的最好办法)旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到(dào)二级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到(dào)二(èr)级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”处理老婆的第三者最好方式，查老婆出轨的最好办法

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是上实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十(shí)大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三(sān)个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金(jīn)额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不(bù)动产资(zī)产(chǎn)运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相(xiāng)较(jiào)于民营地(dì)产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业(yè)集中度提(tí)升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心处理老婆的第三者最好方式，查老婆出轨的最好办法ng>

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不(bù)确(què)定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市(shì)四(sì)月环(huán)比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的(de)弱(ruò)复苏，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步(bù)体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的(de)基本(běn)面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）