OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今(jīn)，二级市(shì)场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布(bù)公(gōng)告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人(rén)也表示，近期已同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租(zū)的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波(bō)动较(jiào)大，但其实(shí)不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不(bù)会(huì)从根本(běn)上影响其内外(wài)价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)的事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳(jiā)，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目(mù)前(qián)上市的8只产业(yè)园(yuán)区基(jī)础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度(dù)下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报(bào)中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出租率有所(suǒ)下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市(shì)场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出(chū)于风(fēng)险规避(bì)的原因，最近(jìn)几个交易日场内(nèi)资(zī)金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前(qián)随着(zhe)二级市场(chǎng)价格(gé)下跌(diē)，风险也得到(dào)一定释(shì)放，但是价格涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情绪面(miàn)等(děng)多(duō)重因素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年(nián)内二级(jí)市(shì)场(chǎng)跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益率高的(de)产品具备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济(jì)复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金执行董事(shì)高如星对此表(biǎo)示(shì)，若(ruò)张江园(yuán)区最终关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些(zhōng)能顺(shùn)利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对(duì)经营现金流(liú)没(méi)有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至(zhì)得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上前(qián)期本(běn)身(shēn)园区类资产就(jiù)回调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前(qián)未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报中披(pī)露(lù)的张江光(guāng)大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回(huí)落。在随后(hòu)召开的(de)业(yè)绩(jì)说(shuō)明会中管(guǎn)理人就(jiù)相(xiāng)关(guān)事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二级市场价(jià)格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出租(zū)率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三(sān)周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市(shì)场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项(xiàng)目的(de)原始(shǐ)权(quán)益人(rén)相关(guān)负责(zé)人坦(tǎn)言，事(shì)发突然(rán)确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息的(de)第一时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了(le)沟通和核(hé)实工作，并同步启动(dòng)了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实(shí)际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一(yī)些(xiē)空间，但本着对(duì)首(shǒu)批(pī)扩募、对市场负责(zé)的态(tài)度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光(guāng)大园项目一(yī)季(jì)度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的(de)调租和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户(hù)退租正好发(fā)生在(zài)市场(chǎng)活(huó)跃度的短期低点(diǎn)，目前(qián)市场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在(zài)看到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了(le)一(yī)定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张江光(guāng)大园项目(mù)在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的(de)大(dà)平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也(yě)贵一(yī)些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一(yī)千平的面积为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也(yě)会有诉(sù)求，也会(huì)根据(jù)自(zì)身需(xū)求和(hé)预算挑选区(qū)域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人(rén)都变成了(le)一家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方(fāng)面(miàn)能更加充分发挥(huī)协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江高科(kē)目前在(zài)管资产约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发(fā)展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能(néng)面临(lín)了(le)一些(xi关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些ē)突(tū)发情况需要(yào)解决(jué)，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江科学城(chéng)这三十(shí)年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万(wàn)难(nán)，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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