文(wén)：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不(bù)公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障购房(fáng)老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发(fā)风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心(xīn)和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大(dà)措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类(lèi)似租金(jīn)的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的(de)资(zī)金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式(shì)成(chéng)为当时(shí)中国(guó)香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力(lì)把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市(shì)化配套(tào)问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房(fáng)制(zhì)度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划(huà)经济下(xià)的福利分房(fáng)转向市(shì)场经(jīng)济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了(le)全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金(jīn)需求，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基(jī)本适(shì)居(jū)，住房(fáng)事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同(tóng)关(guān)系(xì)，如(rú)果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预售合(hé)同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期(qī)，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企各地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋(wū)交付质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格(gé)并(bìng)提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购房(fáng)者支付的(de)房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金(jīn)或(huò)首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购(gòu)房者的定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担(dān)任何责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度(dù)支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付(fù)节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开(kāi)发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护(hù)。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可(kě)凭(píng)保证金证(zhèng)明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔支付环(huán)节，交房前只需(xū)支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购房者违(wéi)约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机(jī)制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付及印花(huā)税，同(tóng)时(shí)购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流(liú)程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资(zī)金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修(xiū)期(qī)，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房企重组。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充(chōng)分(fēn)的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，建立(lì)按(àn)工程进度(dù)付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。

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