近两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不(bù)再产生现(xiàn)金收益(yì)，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归还(hái)，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的(de)变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分红(hóng)预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息(xī)披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持(chí)有人实(shí)际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平也表示(shì)，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金(jīn)额(é)以现金(jīn)形式分配(pèi)给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品(pǐn)的(de)“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对(duì)于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募(mù)太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格(gé)波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过(guò)程(chéng)；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额(é)的(de)开盘(pán)指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本(běn)金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大(dà)，大(dà)多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率也(yě)是变(biàn)动(dòng)的(de)，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目(mù)的(de)分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似永续(xù)经营的(de)假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质上是从太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经(jīng)营权(quán)类(lèi)的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综(zōng)合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年(nián)及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露(lù)预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的(de)实际(jì)环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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