近两年(nián)火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前(qián)已包含了(le)利润分配(pèi)和本金的(de)归还(hái)，在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例98.89％武警能打过特警吗ng>

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基础设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对武警能打过特警吗于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础(chǔ)设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的(de)二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经(jīng)济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受(shòu)多重因素(sù)的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市(shì)场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对(duì)分(fēn)红前后基(jī)金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两(liǎng)个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期后基(jī)金价(jià)值面临(lín)极大不确(què)定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分(fēn武警能打过特警吗)红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在基础资产的(de)估值(zhí)上(shàng)，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多(duō)关注内(nèi)部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益(yì)主要来(lái)自底层(céng)资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。