万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆(yú)论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可(kě)能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述(shù)不(bù)良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下(xià)称耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对(duì)北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学(xué)区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本(běn)都(dōu)是(shì)北京(jīng)的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(c耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的ì)债权公(gōng)司(sī)中国(guó)信达申请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集(jí)团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华(huá)府(fǔ)等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可循的。耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的p>

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷财(cái)务(wù)危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化(huà)转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录(lù)。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北(běi)京(jīng)国安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没(méi)有得到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国(guó)安，目前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其(qí)身？

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