万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院再(zài)次受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些(xiē)房子(zi)早已(yǐ)售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他(tā)们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的néng)还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又(yòu)注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本都是(shì)北京的(de)高(gāo)端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这(zhè)笔不良(liáng)债权(quán)回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的(de)，没准还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查(chá)封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予(yǔ)以(yǐ)支持(chí)。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信(xìn)达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集团既没(méi)有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源(yuán)市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出(chū)后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国(guó)安的(de)新东(dōng)家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安(ān)俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状况没(méi)有得(dé)到改(gǎi)善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的年(nián)1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何(hé)能独善(shàn)其身？

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