文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的(de)房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格(gé)的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完(wán)首(shǒu)付(fù)款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化(huà)解(jiě)这个(gè)难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求(qiú)是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的(de)方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)有着独(dú)到的(de)见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这(zhè)种方(fāng)式减轻(qīng)了民(mín)众购(gòu)房的(de)资金(jīn)压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确(què)保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地(dì)产市(shì)场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金和(hé)开发时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为(wèi)。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的(de)运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国(guó)内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动(dòng)了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额(é)的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房(fáng)地(dì)产融资存(cún)量占(zhàn)社(shè)融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立(lì)的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担(dān)，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的(de)预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但(d蒙古女人为什么不能碰àn)多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金比例为(wèi)总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般(bān)设(shè)有定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　蒙古女人为什么不能碰trong>4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者的(de)定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)经(jīng)审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付(fù)节(jié)点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工(gōng)、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金(jīn)由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必(bì)须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险机构(gòu)签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后才(cái)开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门(mén)项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付(fù)款会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的(de)房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签(qiān)订(dìng)合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期(qī)以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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