万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位(wèi)于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团(tuán)，也(yě)被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院(yuàn)再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项目的(de)抵押物(wù)中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国(guó)信达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)北(běi)京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金(jīn)37北京北站属于哪个区 北京北站在地铁几号线？.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达(dá)的(de)拍(pāi)卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的(de)可以向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应(yīng)当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信(xì北京北站属于哪个区 北京北站在地铁几号线？n)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的(de)国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最(zuì)终，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京国安(ān)的估值一(yī)直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示(shì)，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在(zài)持续质押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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