一线城市，也不端着了。

　　昨天，深圳取(qǔ)消二手(shǒu)房指导价的消息(xī)在房产(chǎn)圈(quān)刷屏(píng)了。

　　这条消息为什么(me)这(zhè)么重要(yào)？首先(xiān)二手房指导价被(bèi)称为“核弹级(jí)”政策，其次深圳几乎是最后一个还在“认真(zhēn)”实施这条政(zhèng)策(cè)的城市，最后深(shēn)圳是(shì)房价前三的(de)核心城市。所以(yǐ)，深(shēn)圳的一举一动都具有风向标意义。

　　有分析(xī)人士指出(chū)，深(shēn)圳二手房指导价如果(guǒ)取(qǔ)消，首(shǒu)先有利于深圳二手房(fáng)回暖，然后(hòu)二手房回暖有利(lì)于(yú)深圳(zhèn)楼市(shì)总体回暖，最后深(shēn)圳(zhèn)楼市回暖(nuǎn)有利于全国楼市(shì)回暖....

　　看吧，这妥(tuǒ)妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控(kòng)”退出？

　　昨天，深圳(zhèn)疯传“二手房指导(dǎo)价”正式结束(shù)。传言称(chēng)：二手(shǒu)房贷款不按(àn)官方参(cān)考价（指导价），银行核定房(fáng)价以网签备案价(jià)和评估价孰低为准。

　　自(zì)此，参考(kǎo)价真正变成了(le)“参考价”。

　　目前没有看到(dào)官方(fāng)文(wén)件。据证券(quàn)时(shí)报21日消息，目前深圳多(duō)家大行表示“尚未接到(dào)正式通知(zhī)，目前仍按参考价(jià)办(bàn)理按揭”。所以还(hái)需要(yào)持续的关注。

　　易居研究(jiū)院研(yán)究总监严跃进认(rèn)为，本次政策大概(gài)率为真，更多体现为银(yín)行贷(dài)款等领域按照新的规则(zé)进行，但不会出台(tái)正(zhèng)式文件。

　　有(yǒu)时(shí)候(hòu)，有些(xiē)事情，是不(bù)用发(fā)文件(jiàn)的。毕竟(jìng)可(kě)以“窗(chuāng)口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手房指导价横空出(chū)世(shì)。当时，深圳一口(kǒu)气公布(bù)了全市3595个(gè)小区的参考价，很多(duō)南山、福田、宝安(ān)中心区的(de)高价盘，直(zhí)接按(àn)照当时的市场价打(dǎ)了5折、6折来“指导”，银行只能按照指导(dǎo)价来计算首(shǒu)付、发放(fàng)贷款(kuǎn)。

　　当时大家(jiā)还不觉得厉(lì)害(hài)，但经历了这两年的痛苦，才(cái)深知为(wèi)啥叫做——“核弹(dàn)级”。

　　举(jǔ)个例子(zi)，市场价(jià)1000万的房子，如(rú)果(guǒ)不“指导”，可以首付3成即(jí)300万；如果指导价(jià)打七(qī)折即(jí)700万，那么首付3成210万，加上(shàng)需要全款支付(fù)的部分，实(shí)际首付(fù)去到(dào)了510万(wàn)，相当(dāng)于(yú)首(shǒu)付5成了（多给210万首付）。这直接让大批量买家，失去了购(gòu)房能(néng)力，相当于强势“降杠杆(gān)”。

　　自深圳推(tuī)行二手房参考价(jià)以分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导后，东莞、宁波、成都、三亚、西安(ān)、合肥、广州等10多(duō)个(gè)城市(shì)陆续跟进。事实也确(què)实证明了，这条政策的“核弹”级别。

　　到了(le)2021年10月，根据(jù)安(ān)居客的统计(jì)，实施二手房指导(dǎo)价(jià)的10个城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情(qíng)的影响，二手房更是惨(cǎn)不忍睹。以(yǐ)2022年(nián)12月(yuè)数据为(wèi)例，全国70个大(dà)中城市(shì)房价只(zhǐ)有6个同比上涨，其他的泥沙俱下。

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　　深圳(zhèn)，有人付出了沉重代价

　　据深圳乐有家(jiā)研究中心(xīn)数据显示：成交量(liàng)上，二手(shǒu)房(fáng)指导价出台(tái)当(dāng)年(nián)，深(shēn)圳二手住宅成(chéng)交量同比(bǐ)下滑57％。2022年继续腰斩(zhǎn)，成交量(liàng)同(tóng)比下滑47％，全年成交量仅2.2万套，创(chuàng)近二(èr)十年最(zuì)低记录(lù)，相较2020市场高(gāo)峰缩水近八成。

　　价(jià)格(gé)方面(miàn)，与二手房(fáng)指导价发布当月相比(bǐ)，如今二手房挂牌价低于及接近参(cān)考价的房源占比大幅增(zēng)加(jiā)。2023年一季度，深圳各区(qū)二手(shǒu)房成交TOP10小区中(zhōng)，过半成(chéng)交(jiāo)价低于(yú)参考价。

　　只有真实经历(lì)其中的(de)人，才能深(shēn)切的感知其威力。

　　深圳房东，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据(jù)说一位码农三年前高杠杆买(mǎi)了(le)2套华润(rùn)城(chéng)，月供(gōng)12万，最终亏损1000万(wàn)破产。据媒体(tǐ)推测，如果案例属实(shí)，买家的(de)实际购房成本(běn)高达(dá)20万/平(píng)，目(mù)前价格跌至14万(wàn)/平，叠(dié)加这三年的房贷和持有成本，差不多亏损(sǔn)超千万。

　　深圳一大批(pī)人这两年感受到了(le)太多(duō)“心(xīn)酸”。二手房成交量创下多(duō)年新低，学区房神话不(bù)再(zài)，房产中介(jiè)的日子难过，投资(zī)客挥泪(lèi)斩仓....

　　在(zài)稳楼(lóu)市的基调下，2022年以(yǐ)来，实施了二(èr)手房指导价的城市陆陆续续低(dī)调退(tuì)出，目(mù)前只有深圳还是最(zuì)后(hòu)的(de)“堡垒”。

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　　“风向标(biāo)”意义(yì)明(míng)显

　　最近(jìn)一线城市(shì)也(yě)不端着了。

　　近日(rì)，北京在房山(shān)区试点多子(zi)女(nǚ)家庭(tíng)和职(zhí)住平衡家(jiā)庭购房(fáng)支持政策(cè)。上(shàng)海(hǎi)也考虑予以多(duō)孩家庭在(zài)新房计分(fēn)制度政策上的(de)支持。

　　从最新公布的3月份(fèn)70个大中城市商品住宅销售(shòu)价(jià)格变动(dòng)情况来看，广州、深圳的新房、二(èr)手(shǒu)房价格(gé)仍然是同比(bǐ)去(qù)年依然是下降的。

　　北(běi)京、上(shàng)海已经同比增长了，其他(tā)二(èr)线城市如杭州、成都、南(nán)京、合肥等城市价(jià)格都是同比上涨的。

　　广州、深圳(zhèn)能不(bù)急吗？

　　事实上(shàng)，上面可能更急。3月(yuè)份，两(liǎng)部门联合发(fā)文(wén)，全面推动二(èr)手(shǒu)房(fáng)“带(dài)押过户(hù)”全国实施，这(zhè)是一条被(bèi)广泛好评的新(xīn)政。对于激活二(èr)手房交易，具有定海神(shén)针般的作用(yòng)。

　　住建部(bù)部长倪虹近(jìn)日更(gèng)是指出：建筑业、房(fáng)地产企业要发挥国民(mín)经济“顶梁柱”“压(yā)舱石”作(zuò)用。回(huí)归到常识，从字面理解一下这两个词，意思就是——顶(dǐng)梁(liáng)柱如果不行了，上面不(bù)就塌了(le)嘛？压舱石如果压不住(zhù)，小船不就翻(fān)了？

　　也许，今年(nián)扶(fú)持楼市的政策(cè)，还有一大波正在路上(shàng)...

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